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澳大利亚房地产市场长期以来一直是经济争论的焦点。虽然许多人将负担能力危机归咎于施工缓慢和移民数量增加但是，还有一个关键因素常常被忽视：财务法规金融领域的限制性许可和合规性创造了不公平的竞争环境，推动更多资本进入房地产市场，使危机进一步加剧。
过去几年，澳大利亚金融科技行业一再敦促政府出台明确的法规。目前的法律不确定性导致了去银行化，并减缓了金融科技的发展。我个人曾建议一家大型金融集团不要投资金融科技初创公司，因为澳大利亚缺乏对加密货币业务有利的条件。
由于金融行业无法争夺澳大利亚人的资金，澳大利亚的监管环境使房地产投资变得更加容易。澳大利亚约 58% 的家庭财富与非金融资产（主要是住房）挂钩，而全球平均水平为 46%（根据瑞士信贷的数据）。这不仅仅是一种市场趋势，也是监管限制金融创新的结果，这些监管规定限制了资本流入房地产，资本别无选择。
然而，这个问题不仅仅是投资选择的不平衡。因此，实体经济——生产、商业和技术创新——获得的资本要少得多。股票和债券不仅仅是抽象的金融产品；它们是传动机构经济发展和增长的关键。当金融法规阻碍另类投资时，企业将难以获得资金，整个经济将受到影响。一个迫使资本进行房地产投机而不是业务扩张的体系会导致就业增长放缓、技术进步减弱和经济韧性下降。一个有据可查的经济模式是，当面临不确定性或进入另类市场的高门槛时，投资者会蜂拥到“安全”资产上。Mercatus Center 的一项研究表明，复杂的法规会扼杀创业精神，并将资金从生产用途中推开。
我最近与一位商人进行了讨论，他正在考虑扩大他成功但规模较小的企业。我问他们为什么倾向于选择特许经营模式而不是债券或股东资本。虽然我知道答案，但他只是证实了我的观点。证券的运营对企业来说可能要昂贵得多。金融产品和服务在每一步都面临着广泛的监管障碍——创建、进入市场、推广和运营——被繁文缛节淹没。新南威尔士州首席大法官托马斯·巴瑟斯特说：“个人不应该需要高级律师、初级律师和小型律师队伍告诉他们必须遵守的法律是什么。”
与金融专家不同，房地产投资顾问可以自由地大声疾呼，而不需要持有大量金融执照。
金融业的高准入门槛阻碍了能够提供房地产真正替代品的创新金融产品的出现。相反，投资资本不断流入房地产，形成一个循环：人们因为价格上涨而投资，价格上涨因为人们投资。诺贝尔经济学奖得主罗伯特·席勒将此描述为典型的投机泡沫。而现在，有迹象表明澳大利亚政府即将使问题进一步恶化。
2024 年 2 月，澳大利亚证券和投资委员会 (ASIC) 结束了对其 INFO 225 更新提案的接受回应，该提案旨在将现有的金融法规扩展到数字资产，并认为加密货币完全符合当前的法律框架。虽然 ASIC 的咨询文件包含其他值得怀疑的想法，但我主要担心的是它未能超越狭隘的法律研究。真正的问题不在于法律是否在技术上是中立的，而是整个框架扭曲了市场。缺乏更广泛的经济愿景正在阻碍创新并加剧不平衡。
新兴的加密货币和 DeFi 行业不仅仅是一项技术和金融创新。利用区块链技术本身提供的透明度和不变性，这是一个突破限制性许可和官僚主义的机会。它消除了监管机构对散户投资者进行微观管理的不必要的家长式作风。该技术已经内置了自我监管和保护机制。政府的职责是制定良好的标准并确保金融科技行业遵守这些标准。通过正确的方法，金融科技监管可以在不牺牲消费者保护的情况下更加灵活，因此，可以通过在市场上提供更容易获得的金融选择来冷却房地产市场。
但许多监管者非但没有抓住机会解决这一困境，反而要么不愿意，要么缺乏远见。政治领导人非但不支持创新，反而准备批准扩大最初导致危机的政策。
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